Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP về đặt cọc: 8 điểm doanh nghiệp cần biết

Rà soát bởi: Đội ngũ luật sư FC Legal · Văn bản có hiệu lực từ 15/10/2026

Từ ngày 15/10/2026, Tòa án các cấp áp dụng Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP khi giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Văn bản do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành. Nghị quyết hướng dẫn cụ thể nhiều vấn đề thực tiễn. Đó là khi nào phải chịu phạt cọc, có được cộng phạt cọc với phạt vi phạm hay không, và tài sản nào được dùng để đặt cọc.

Với doanh nghiệp, đặt cọc xuất hiện trong mua bán bất động sản, thuê mặt bằng, mua hàng hóa và nhiều giao dịch khác. Nếu hợp đồng đặt cọc soạn theo cách hiểu cũ, điều khoản phạt có thể không được Tòa án chấp nhận như kỳ vọng.

Tóm tắt nhanh:

• Tòa án không chấp nhận đồng thời phạt cọc và phạt vi phạm. Nếu hợp đồng thỏa thuận cả hai, Tòa án chỉ chấp nhận phạt cọc.
• Mức phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm.
• Cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số được nêu là ví dụ về tài sản đặt cọc.
• Bên vi phạm do trở ngại khách quan hoặc bất khả kháng thì không bị phạt cọc.
• Yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc không bị giới hạn bởi thời hiệu khởi kiện.

Mục lục

1. Thông tin chung về Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP
2. Hình thức đặt cọc
3. Hiệu lực đặt cọc khi hợp đồng chính không ký được
4. Tài sản đặt cọc
5. Phạt cọc: ai chịu, chịu bao nhiêu, khi nào được miễn
6. Lãi, bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm
7. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba
8. Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?
9. Thời hiệu khởi kiện
10. Checklist rà soát hợp đồng đặt cọc
11. Câu hỏi thường gặp

Thông tin chung về Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP

Áp dụng với vụ việc cũ thế nào? Bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật trước ngày 15/10/2026 không bị kháng nghị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm chỉ vì áp dụng khác với Nghị quyết này. Trường hợp kháng nghị dựa trên căn cứ khác thì vẫn có thể xem xét.

1. Hình thức đặt cọc: hợp đồng riêng hay điều khoản đều được

Thỏa thuận đặt cọc là một giao dịch dân sự theo Điều 116 Bộ luật Dân sự. Hình thức của thỏa thuận tuân theo Điều 119 Bộ luật Dân sự. Nếu luật khác yêu cầu đặt cọc phải lập thành văn bản thì phải tuân theo yêu cầu đó (Điều 2 Nghị quyết).

Các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc riêng. Các bên cũng có thể ghi điều khoản đặt cọc ngay trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, ví dụ hợp đồng mua bán.

2. Hiệu lực đặt cọc: hai tình huống hợp đồng chính không ký được

Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự (Điều 3 Nghị quyết). Nghị quyết nêu rõ hai tình huống mà hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đủ các điều kiện đó:

• Hợp đồng chính có nội dung không rõ ràng nên không ký được. Ví dụ, các bên đặt cọc để mua đất nhưng chưa rõ diện tích hoặc giá. Một bên từ chối ký và yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đủ điều kiện Điều 117.
• Hợp đồng chính sẽ vô hiệu nếu được ký tại thời điểm đặt cọc. Ví dụ, bên nhận cọc chưa đứng tên thửa đất nhưng cam kết sẽ được cấp Giấy chứng nhận trong một thời hạn. Hết hạn mà không được cấp, bên nhận cọc không thể lấy lý do “hợp đồng chuyển nhượng sẽ vô hiệu” để thoát khỏi trách nhiệm đặt cọc.

Ý nghĩa thực tế: Bên muốn rút lui khó dựa vào việc hợp đồng chính “chưa rõ” hoặc “chưa đủ điều kiện” để vô hiệu hóa khoản cọc.

3. Tài sản đặt cọc: ghi nhận cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số

Theo Điều 5 Nghị quyết, tài sản đặt cọc gồm tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Nghị quyết nêu ví dụ vật có giá trị khác là cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số. Tài sản đặt cọc phải đáp ứng ba điều kiện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác:

• Không bị cấm hoặc hạn chế giao dịch.
• Có thể giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ.
• Xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định tại thời điểm đặt cọc.

Các điểm khác doanh nghiệp cần lưu ý:

• Giá trị cọc: có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất: phải được tất cả các chủ sở hữu chung đồng ý.
• Tài sản thuộc sở hữu chung theo phần: bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần thuộc sở hữu của mình.
• Định giá: giá trị bằng tiền của tài sản cọc do các bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận, Tòa án xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Gợi ý: Khi đặt cọc bằng tài sản không phải tiền, hãy ghi rõ giá trị quy đổi trong hợp đồng để tránh tranh chấp về định giá.

4. Phạt cọc: ai chịu, chịu bao nhiêu, khi nào được miễn

Điều 6 Nghị quyết là phần doanh nghiệp cần đọc kỹ nhất.

Khi các bên không thỏa thuận về phạt cọc:

Mức phạt cọc có giới hạn. Nếu các bên thỏa thuận mức phạt cọc vượt giá trị hợp đồng được bảo đảm, Tòa án chỉ quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Nguyên tắc lỗi. Khi không có thỏa thuận khác, bên có lỗi làm hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì chịu phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự. Không phạt cọc trong các trường hợp sau:

• Cả hai bên cùng có lỗi.
• Do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Ví dụ trong Nghị quyết: bên nhận cọc cam kết hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận trong 3 tháng và đã nộp hồ sơ đúng quy định. Việc chậm cấp xuất phát từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là trở ngại khách quan, bên nhận cọc không bị phạt cọc.
• Đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, và hợp đồng đã được giao kết. Vi phạm phát sinh sau đó, hoặc hợp đồng sau đó mới bị phát hiện vô hiệu. Khi đó tranh chấp được giải quyết theo quy định về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

5. Lãi, bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm

Lưu ý quan trọng: Nếu hợp đồng đặt cọc của doanh nghiệp quy định cả phạt cọc và phạt vi phạm cho cùng một vi phạm, Tòa án chỉ chấp nhận phạt cọc. Doanh nghiệp nên rà soát lại hợp đồng mẫu để thiết kế cơ chế chế tài phù hợp.

6. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba

Thời điểm đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba được xác định theo pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 4 Nghị quyết). Khi đã có hiệu lực đối kháng, bên nhận đặt cọc vẫn giữ quyền truy đòi tài sản cọc trong hai trường hợp, trừ khi pháp luật có quy định khác:

• Tài sản bị chuyển giao cho người khác, ví dụ do mua bán, tặng cho, trao đổi hoặc chuyển nhượng.
• Tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi mà không có căn cứ pháp luật.

Nếu một tài sản đặt cọc bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán áp dụng theo Điều 308 Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan.

7. Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?

8. Thời hiệu khởi kiện

Như vậy, yêu cầu phạt cọc chịu thời hiệu khởi kiện, còn yêu cầu đòi lại tài sản đã đặt cọc thì không (Điều 8 Nghị quyết). Doanh nghiệp nên theo dõi thời điểm phát sinh tranh chấp để không bỏ lỡ quyền yêu cầu phạt cọc.

Checklist: rà soát hợp đồng đặt cọc của doanh nghiệp

Trước khi ký hoặc dùng lại hợp đồng đặt cọc mẫu, hãy kiểm tra 8 câu hỏi sau:

• ☐ Hợp đồng ghi rõ đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện, hay cả hai?
• ☐ Tài sản đặt cọc có bị cấm hoặc hạn chế giao dịch không? Đã giao cho bên nhận cọc nắm giữ chưa?
• ☐ Giá trị bằng tiền của tài sản cọc (nhất là cổ phiếu, tài sản số) đã được ghi rõ chưa?
• ☐ Nếu tài sản cọc thuộc sở hữu chung hợp nhất, đã có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu chưa?
• ☐ Mức phạt cọc có vượt giá trị hợp đồng được bảo đảm không?
• ☐ Hợp đồng có đồng thời quy định phạt cọc và phạt vi phạm cho cùng một vi phạm không?
• ☐ Đã có điều khoản về trở ngại khách quan, bất khả kháng, nhất là với thủ tục phụ thuộc cơ quan nhà nước?
• ☐ Đã có điều khoản về hoàn trả tiền cọc và thời điểm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả chưa?

Nếu có từ hai câu trả lời chưa chắc chắn, hợp đồng của doanh nghiệp nên được luật sư rà soát trước khi ký.

Câu hỏi thường gặp

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP có hiệu lực từ khi nào? Từ ngày 15/10/2026. Nghị quyết được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua ngày 18/8/2026.

Hợp đồng đặt cọc có thể vừa phạt cọc vừa phạt vi phạm không? Các bên có thể thỏa thuận. Tuy nhiên, khi có tranh chấp, Tòa án chỉ chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm (khoản 6 Điều 6 Nghị quyết).

Có được đòi cả phạt cọc và bồi thường thiệt hại không? Có. Khi các bên không có thỏa thuận khác, Tòa án xem xét, chấp nhận cả yêu cầu phạt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại (khoản 5 Điều 6 Nghị quyết).

Thỏa thuận phạt cọc gấp nhiều lần có được chấp nhận không? Tòa án chấp nhận mức phạt cọc theo thỏa thuận, nhưng không vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm tại thời điểm xét xử sơ thẩm (khoản 2 Điều 6 Nghị quyết).

Có được tính lãi trên tiền đặt cọc không? Có, theo Điều 357 Bộ luật Dân sự, tính từ ngày liền sau ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả. Tiền phạt cọc thì không được tính lãi, trừ khi pháp luật quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Có thể đặt cọc bằng tài sản số không? Nghị quyết nêu tài sản số là một ví dụ về vật có giá trị khác dùng để đặt cọc. Tài sản đó phải không bị cấm, hạn chế giao dịch, giao được cho bên nhận cọc và xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc.

Doanh nghiệp nên làm gì từ ngày 15/10/2026?

Hợp đồng đặt cọc mẫu đang dùng có thể chưa phù hợp với cách Tòa án áp dụng theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP. Rủi ro thường nằm ở điều khoản chế tài, giá trị tài sản cọc và các trường hợp miễn trách nhiệm.

FC Legal hỗ trợ doanh nghiệp:

• Khám sức khỏe pháp lý: rà soát nhanh bộ hợp đồng mẫu, trong đó có hợp đồng đặt cọc, và chỉ ra điểm rủi ro. → Đăng ký Khám sức khỏe pháp lý
• Bộ pháp chế doanh nghiệp: chuẩn hóa và cập nhật hợp đồng mẫu theo quy định mới, đồng hành khi phát sinh tranh chấp. → Tìm hiểu Bộ pháp chế doanh nghiệp

Gửi hợp đồng đặt cọc của bạn để FC Legal rà soát. Hotline: 0879 230 727 · Email: fclegal159@gmail.com · Website: spclegal.vn
→ Liên hệ FC Legal

Nguồn: Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc.

Rà soát bởi: Đội ngũ luật sư FC Legal · Ngày rà soát pháp lý: 13/10/2026

Bài viết mang tính chất tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.